Каждый супруг теперь созаёмщик в семейной ипотеке
Семейная ипотека под льготный процент — один из самых привлекательных способов улучшить жилищные условия для российских семей. Однако ключевой особенностью этой программы с 1 февраля 2026 года является обязательное участие обоих супругов в качестве созаёмщиков.
В этой статье мы подробно разберём, что такое статус созаёмщика, какие права и обязанности он даёт, а также с какими сложностями и последствиями могут столкнуться семьи.
В этой статье мы подробно разберём, что такое статус созаёмщика, какие права и обязанности он даёт, а также с какими сложностями и последствиями могут столкнуться семьи.
Кто такой созаёмщик и почему его участие обязательно
Созаёмщик по ипотеке — это человек, который вместе с основным заёмщиком подписывает кредитный договор и несёт равную с ним финансовую и юридическую ответственность перед банком за полное и своевременное погашение кредита.
С 1 февраля 2026 года в правила программы «Семейная ипотека» внесено ключевое изменение: при оформлении кредита супруги в обязательном порядке становятся созаёмщиками. Это правило не распространяется лишь на случаи, когда один из супругов является иностранным гражданином. Цель нововведения — сделать программу более целенаправленной и поддерживать именно семьи с детьми, для которых она и создана
Созаёмщик по ипотеке — это человек, который вместе с основным заёмщиком подписывает кредитный договор и несёт равную с ним финансовую и юридическую ответственность перед банком за полное и своевременное погашение кредита.
С 1 февраля 2026 года в правила программы «Семейная ипотека» внесено ключевое изменение: при оформлении кредита супруги в обязательном порядке становятся созаёмщиками. Это правило не распространяется лишь на случаи, когда один из супругов является иностранным гражданином. Цель нововведения — сделать программу более целенаправленной и поддерживать именно семьи с детьми, для которых она и создана
В чём разница между созаёмщиком и поручителем?
Многие путают эти понятия, но разница принципиальна:
Суть изменений 2026 года: раньше один из супругов мог быть лишь поручителем или вообще не участвовать в сделке. Теперь, за редким исключением, они оба становятся полноправными сторонами кредитного договора.
Многие путают эти понятия, но разница принципиальна:
Критерий | Созаёмщик | Поручитель |
Ответственность перед банком | Солидарная, равная с заёмщиком. Банк может требовать погашения всего долга с любого из созаёмщиков. | Субсидиарная. Банк обращается к поручителю, только если заёмщик перестал платить. |
Влияние на сумму кредита | Доходы созаёмщика учитываются при расчёте максимальной суммы кредита, повышая шансы на одобрение. | Доходы поручителя обычно не учитываются при расчёте суммы кредита. |
Право на имущество | Может стать собственником доли в жилье, если это предусмотрено договором. | Не имеет права на жильё, только финансовые обязательства. |
Суть изменений 2026 года: раньше один из супругов мог быть лишь поручителем или вообще не участвовать в сделке. Теперь, за редким исключением, они оба становятся полноправными сторонами кредитного договора.
Права и обязанности супругов созаёмщиков
Став созаёмщиками, муж и жена принимают на себя целый комплекс взаимных прав и обязанностей.
Обязанности созаёмщиков:
Права созаёмщиков:
Став созаёмщиками, муж и жена принимают на себя целый комплекс взаимных прав и обязанностей.
Обязанности созаёмщиков:
- Солидарная ответственность по кредиту. Банк вправе требовать погашения долга с любого из супругов в полном объёме, независимо от их внутренних договорённостей о том, кто и сколько платит.
- Контроль платежей. Просрочка по ипотеке отразится в кредитной истории каждого из созаёмщиков, что может создать проблемы с получением кредитов в будущем.
- Соблюдение условий договора. Это включает своевременную оплату страховок, комиссий и других обязательств, прописанных в договоре.
Права созаёмщиков:
- Право на собственность. Если квартира приобретается в браке, она по умолчанию считается совместно нажитым имуществом, независимо от того, на кого оформлена. Созаёмщик может претендовать на долю, даже если не вписан в договор купли-продажи, но является супругом заёмщика.
- Право на налоговый вычет. Каждый из супругов-созаёмщиков, имеющий официальный доход, облагаемый НДФЛ, и долю в квартире, может получить имущественный налоговый вычет.
- Право на информацию. Созаёмщик вправе запрашивать у банка информацию о состоянии счёта и ходе погашения кредита
Основные трудности и риски для супругов-созаёмщиков
Общая ответственность — это не только поддержка, но и серьёзные риски, о которых нужно знать до подписания договора.
1. Риск повышенной финансовой нагрузки
2. Правовые и имущественные риски при разводе
Раздел ипотечной квартиры — одна из самых сложных процедур.
3. Риск банкротства одного из супругов
Если один из супругов признаётся банкротом, это напрямую затрагивает второго.
4. Потеря права на льготную программу
Общая ответственность — это не только поддержка, но и серьёзные риски, о которых нужно знать до подписания договора.
1. Риск повышенной финансовой нагрузки
- Единый бюджет на двоих: Если один из супругов теряет доход, весь платёж ложится на плечи второго. Это может привести к непосильной финансовой нагрузке.
- Ограничения на новые кредиты: При расчёте долговой нагрузки (ПДН) банки будут учитывать обязательства по ипотеке каждого из супругов. Это может затруднить получение даже небольшого потребительского кредита.
2. Правовые и имущественные риски при разводе
Раздел ипотечной квартиры — одна из самых сложных процедур.
- Презумпция равенства долей: По умолчанию, при разделе совместно нажитого имущества доли супругов признаются равными, даже если один из них вносил больший вклад в оплату.
- Возможность изменить доли: Супруг, вложивший в покупку личные средства (например, деньги от продажи унаследованной квартиры или накопленные до брака), может через суд потребовать увеличения своей доли. Для этого необходимы документальные доказательства (выписки со счетов, договоры дарения).
- Сложность раздела обязательств: Просто договориться между собой недостаточно. Необходимо обратиться в банк для переоформления кредитного договора на одного из бывших супругов, что банк сделает только при подтверждении его новой платёжеспособности
3. Риск банкротства одного из супругов
Если один из супругов признаётся банкротом, это напрямую затрагивает второго.
- Квартира может быть включена в конкурсную массу для продажи с торгов, если есть долги и просрочки перед другими кредиторами.
- Сохранение жилья возможно, если квартира — единственное жилье, а по ипотечным платежам просрочек нет. В этом случае второй супруг может продолжить выплаты.
4. Потеря права на льготную программу
- Участие в семейной ипотеке в качестве созаёмщика означает, что человек использовал своё право на эту госпрограмму. Если позже эта семья (или супруг, вступивший в новый брак) захочет взять льготную ипотеку на других условиях (например, при рождении ещё одного ребенка), сделать это уже не получится. Это особенно важно учитывать молодым семьям.
«Донорская ипотека»: отдельный вид риска
До изменений 2026 года была распространена схема, когда для получения льготной ставки человек без детей привлекал в созаёмщики семью с детьми («доноров»). Несмотря на слухи, с февраля 2026 года привлечение третьих лиц (например, родителей для увеличения дохода) не запрещено. Однако сама схема «донорства» чрезвычайно рискованна:
До изменений 2026 года была распространена схема, когда для получения льготной ставки человек без детей привлекал в созаёмщики семью с детьми («доноров»). Несмотря на слухи, с февраля 2026 года привлечение третьих лиц (например, родителей для увеличения дохода) не запрещено. Однако сама схема «донорства» чрезвычайно рискованна:
- Для «донора»: он безвозвратно теряет право на собственную льготную ипотеку и несёт полную финансовую ответственность по чужому кредиту.
- Для заёмщика: «донор», являясь созаёмщиком и часто совладельцем, может законно претендовать на долю в квартире. В случае конфликта он может потребовать денежную компенсацию за отказ от доли или даже часть жилья.
- Честно оцените бюджет. Планируйте платеж, исходя из дохода того, чьё финансовое положение менее стабильно. Создайте подушку безопасности.
- Заключите брачный договор до ипотеки. В нём можно детально прописать:
- Размер долей каждого супруга в будущей квартире (отличный от 50/50).
- Порядок несения расходов по ипотеке.
- Судьбу квартиры и обязательств в случае развода.
- Важно: банк должен быть уведомлен о условиях брачного договора.
- Сохраняйте все документы. Чеки, квитанции, выписки со счетов, подтверждающие происхождение денег на первоначальный взнос и платежи. Это может стать решающим доказательством в суде при разделе имущества.
- Открыто обсуждайте сценарии. Обсудите с партнёром до подписания договора, что будет, если один потеряет работу, если пара расстанется. Заранее составленный план снизит уровень стресса в кризисной ситуации.
- Не злоупотребляйте «донорскими» схемами. Помните, что сэкономленные на ставке проценты могут быть несопоставимы с рисками потери права на льготу и имущественными спорами
Статус созаёмщика в семейной ипотеке с февраля 2026 года объединяет супругов не только общей целью приобрести жильё, но и полной финансовой ответственностью. Это решение требует высокого уровня доверия, финансовой прозрачности и совместного планирования. Понимая все права, обязанности и, главное, риски, семьи могут подойти к оформлению ипотеки более осознанно, защитив свои интересы и сохранив гармоничные отношения. Прежде чем поставить подпись в договоре, взвесьте все «за» и «против» и при необходимости обратитесь за консультацией к независимому финансовому и юридическому эксперту.
Хотите жить в новом каркасном доме?
Оставьте заявку и через 15 минут с вами свяжется наш менеджер
